Оценка кредитоспособности заемщика. Новые возможности ипотечного кредитования.
Категория: Недвижимость
| Автор: anyany
| Опубликовано: 18.04.2007
С чего же начинается ипотека?
Во-первых, с величины Вашего дохода. И чем он выше, тем выше Ваши шансы получить одобрение кредитного комитета банка. Ежемесячно выплачиваемая сумма, содержащая в себе собственно кредит и проценты по нему, не может быть выше 50 % от Вашего дохода - Вам ведь нужно на что-то жить. Величина дохода является главной, но не определяющей в получении ипотеки.
На втором месте по значимости стоит должность, профессия, образование, место и стаж работы в т.ч. на последнем месте. Если Вы торгуете на Черкизовском рынке (который власти обещали скоро закрыть) и Ваш доход равен 5.000$ в месяц андеррайдер скорее всего не одобрит вашу заявку, не смотря на величину вашего дохода. А вот если вы хороший специалист, с зарплатой 2.500$, работаете в одной из компаний, входящих в Топ-500, то скорее всего вы получите необходимый вам кредит. Объясняется это довольно просто: банк в первую очередь оценивает надежность и предсказуемость доходов будущего заемщика, а о какой надежности можно говорить, если человек торгует на закрываемом рынке? Возможно, после закрытия, он вообще не найдет работы. Хороший специалист, даже если его фирма обанкротится, легко найдет работу в аналогичной компании, возможно даже более высокооплачиваемую.
На третьем месте стоит способ подтверждения дохода. Это официальный доход, с которого платятся налоги: 2НДФЛ, 3НДФЛ; либо это "серая" зарплата, когда часть дохода платится официально, а другая часть "в конверте"; либо это "черная" зарплата, когда нет официального подтверждения дохода. Естественно, банки охотнее кредитуют "белые" доходы, но есть банки, которые рассматривают и "серые" и "черные" доходы. По последним, условия кредитования менее привлекательные, но все же они есть.
На четвертом месте находится кредитная история, ее величина и является ли она положительной, т.е. если вы ранее неоднократно брали кредиты (необязательно ипотечные) и всегда во-время платили по ним, без просрочек, то это можно считать большим и жирным плюсом к решению андеррайдера.
Далее идут менее важные, но все таки влиятельные параметры: величина первоначального взноса, количество иждевенцев, наличие созаемщиков, наличие поручителей, является заемщик резидентом или нет.
Ипотеку можно использовать при обмене меньшей квартиры на большую двумя способами:
Первый. Предположим Ваша старая квартира стоит 240.000$, "новая" квартира стоит 300.000$. Для осуществления обмена не хватает 60.000$. Вы берете недостающую сумму по ипотечному кредиту, первый взнос у вас и есть стоимость "старой" квартиры, что составляет 80%. При таком способе, вы зависите от цепочки альтернативных обменов. Ведь кто-то покупает вашу "старую" квартиру, а у него, в свою очередь, покупают его квартиру. Если вдруг данная цепочка по независящим от вас причинам разваливается, вам приходится подыскивать другую квартиру, вновь тратиться на вызов оценщика, терять время. А на растущем рынке это крайне нежелательно. Чтобы избежать все эти трудности, существует другая возможность: взять ипотечный кредит на улучшение жилищных условий.
Второй. Та же ситуация. Банк выделяет вам кредит в 300.000$, вы покупаете квартиру, в течении 6 месяцев делаете при необходимости в ней ремонт, спокойно переезжаете и спокойно продаете свою "старую" квартиру. Причем квартиру продаете как свободную, т.е. ее привлекательность повышается, возможно даже вместе с ценой. Далее "старая" квартира продается, вы рассчитываетесь с банком (в т.ч. пороценты по кредиту за 6 месяцев), и в течении оговоренных ранее лет, выплачиваете оставшуюся сумму. Плюсы такого обмена: вы не связаны с альтернативными обменами, с цепочкой. Не спеша делаете ремонт до переезда и переезжаете в отремонтированное жилье, не платите в течении 6 месяцев по кредиту. Минус: кредит платится за 6 месяцев с суммы 300.000$.
Подобрать и оформить кредит Вам поможет ипотечный брокер, либо риэлтор, выполняющий помимо прямых своих обязанностей еще и функции ипотечного брокера.
Источник: rieltorandy.narod.ru.